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房地产KFC

KFC明明是做餐【cān】饮【yǐn】的【de】，怎么会是房地产？这是我理解的那【nà】个【gè】KFC吗？很【hěn】多人都会【huì】产生这样的【de】疑问。
没错！就是大家所熟知的那个肯德基KFC。
KFC,即肯德基（Kentucky Fried Chicken，肯塔【tǎ】基【jī】州炸鸡），是【shì】美国跨国连锁【suǒ】餐厅之【zhī】一，同时也是世界第【dì】二大【dà】速食及最大炸【zhà】鸡连锁企【qǐ】业，由哈【hā】兰德【dé】·大卫·桑德斯【sī】于1930年在肯塔基州路易【yì】斯【sī】维尔创建，主要出售炸鸡、汉堡、薯条、蛋挞【tà】、汽水等高热量快餐食【shí】品。
麦当劳的创始【shǐ】人【rén】雷.克【kè】罗【luó】克，被【bèi】邀请去【qù】奥【ào】斯汀为【wéi】得【dé】克萨斯州【zhōu】立大【dà】学的工【gōng】商管理硕士班作【zuò】讲演，在一场激动人心的【de】讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起【qǐ】喝杯啤酒，雷高【gāo】兴地接受了【le】邀请。

当这群人都拿【ná】到啤酒之后，雷问：“谁能告诉我我是做什么的【de】？”“当时每个人都笑了，”基【jī】思说：“大多数MBA 学生都认为【wéi】雷是在开玩笑。”见没人【rén】回答他的问【wèn】题，于是【shì】雷又问：“你们认为我【wǒ】能做【zuò】什么呢【ne】？”学生们又一次【cì】笑了，最【zuì】后一个大胆的学生【shēng】叫道：“雷，所有人都知道 你是做【zuò】汉堡包【bāo】的”。

雷哈哈地笑了：“我【wǒ】料到你们【men】会这么说。”他停【tíng】止笑声并【bìng】很快【kuài】地说：“女【nǚ】士们、先生们，其实我不做【zuò】汉堡包业【yè】务，我【wǒ】的真【zhēn】正生意是房地产。”

KFC的跟进选址策略：
肯【kěn】德基对快餐店选【xuǎn】址是非常重视的，选址决策一般是两级审【shěn】批制【zhì】，通【tōng】过两个委员【yuán】会【huì】的【de】同意，一【yī】个是【shì】地方公司，另一个是总部。其选址成【chéng】功率几乎是百分【fèn】之百，是肯德【dé】基的的核心竞【jìng】争【zhēng】力之一。
通常肯德基选址按以下几步骤进行：
商圈的划分与选择
1．划分商圈
肯德【dé】基【jī】计划【huá】进入某城【chéng】市，就先通过有关部门【mén】或【huò】专业【yè】调【diào】查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费【fèi】的，有些资【zī】料需【xū】要【yào】花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。
2．选择商圈
即确定重点在哪个商圈开店，主要目标是哪【nǎ】些。在商圈【quān】选择的标准【zhǔn】上【shàng】，一方面要考【kǎo】虑餐【cān】馆自身的市场定位，另一【yī】方面要考虑商圈的稳定度【dù】和【hé】成熟度。餐馆【guǎn】的【de】市场定【dìng】位不同，吸引【yǐn】的顾客群不一样【yàng】，商圈【quān】的选择也就不同【tóng】。
商【shāng】圈的成熟度【dù】和稳定度【dù】也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什【shí】么地【dì】方设立地【dì】址【zhǐ】，将来这里【lǐ】有【yǒu】可能成【chéng】为成熟商圈，但肯【kěn】德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年【nián】以后效益会多好，对现【xiàn】今没【méi】有【yǒu】帮助【zhù】，这三年难【nán】道要【yào】亏【kuī】损【sǔn】？肯德基投入一家店要花【huā】费好【hǎo】几百万【wàn】，当【dāng】然【rán】不冒这【zhè】种险，一定是比较稳健的原【yuán】则，保证【zhèng】开一家成功一家。
聚客点的测算与选择
1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
例如，北京西单是很成熟【shú】的商圈，但不可能西单任何位置都是【shì】聚【jù】客点，肯定有最【zuì】主要的聚【jù】集客【kè】人【rén】的位置。肯【kěn】德基开店的【de】原则是【shì】：努力争取在最聚【jù】客的地【dì】方和其附近开【kāi】店【diàn】。过去【qù】古语说“一【yī】步差三市”。开店地址差【chà】一【yī】步就有可能差三成的买【mǎi】卖。这跟人流动【dòng】线（人流活【huó】动的线【xiàn】路【lù】）有关，可能【néng】有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的【de】地方，差【chà】不了【le】一【yī】个小胡同，但生意【yì】差很多【duō】。这些在选址时都要考虑进去。
人流动【dòng】线是【shì】怎【zěn】么样的，在【zài】这个【gè】区域里，人从【cóng】地铁出【chū】来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量【liàng】，有一套完整的数据之后才能据此确定地址【zhǐ】。
比如【rú】，在店【diàn】门前人流量的测定，是在计划【huá】开店的地点掐【qiā】表【biǎo】记录经过【guò】的人流，测算单位时【shí】间内多少人经过【guò】该位置。除了该位置所在【zài】人行道上的人流外，还要【yào】测马路【lù】中间的和马路对面的人流量。马【mǎ】路中间的只算【suàn】骑自【zì】行车的【de】，开【kāi】车的【de】不算。是否算马路对面的人流量【liàng】要看【kàn】马路宽度，路较窄就算，路宽超【chāo】过一【yī】定标准，一般【bān】就是隔离带，顾【gù】客就【jiù】不可能再过【guò】来消费，就不算对面的人流【liú】量。
肯德基选址人员将采集【jí】来的人【rén】流数据输入专用的计算机软件【jiàn】，就可以测算出，在此地【dì】投资【zī】额不【bú】能【néng】超过多少，超【chāo】过【guò】多【duō】少这家店就【jiù】不能开。
2．选址时一定要考【kǎo】虑人流的主【zhǔ】要【yào】动【dòng】线会不【bú】会被竞争对手截【jié】住。
因为【wéi】人们对品牌的忠诚【chéng】度还没到说【shuō】，我就吃【chī】肯德【dé】基看见【jiàn】麦当劳就烦【fán】，好【hǎo】像还没有这种【zhǒng】情况。只要你在我跟前，我今儿挺累【lèi】的，我干嘛非再走【zǒu】那么一百米去吃别的，我先【xiān】进你这儿了。除【chú】非这里【lǐ】边人特别多，找不着座【zuò】了【le】，我才【cái】往前挪【nuó】挪。
但人流是有一个主要动线【xiàn】的【de】，如果竞争对手的聚客点比【bǐ】肯德【dé】基选址【zhǐ】更好的情况下那就有 影响。如果【guǒ】是两个一样【yàng】，就无所谓【wèi】。例如北京【jīng】北太平庄十字路口有【yǒu】一【yī】家肯德基店，如果往西一百【bǎi】米，竞争业者再【zài】开一【yī】家西式快餐【cān】店就不妥当了【le】，因为主要【yào】客流【liú】是从东【dōng】边过【guò】来【lái】的，再在那边【biān】开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就【jiù】不会好。
3．聚客点选择影响商圈选择
聚客点的选择也影响【xiǎng】到商圈的选择。因为一个商圈有没有【yǒu】主要聚【jù】客点是这个商圈成【chéng】熟度的【de】重要标志。比如【rú】北京某新【xīn】兴【xìng】的【de】居民小区，居【jū】民非常多，人【rén】口素质也很高，但据【jù】调查显示，找不到该小【xiǎo】区哪【nǎ】里是主要【yào】聚客点，这时就可能先【xiān】不去开店，当【dāng】什么时候这【zhè】个社区成熟了【le】或比【bǐ】较成熟【shú】了，知道【dào】其中某个地【dì】方确实是主要聚客【kè】点【diǎn】才开。
为【wéi】了规划好商圈【quān】，肯德基开发部门【mén】投【tóu】入了巨大的努力。以【yǐ】北京【jīng】肯德基公司而言，其开发部人员常【cháng】年跑遍北【běi】京各个角落，对【duì】这【zhè】个每年建筑和道路变化极【jí】大，当地人都【dōu】易迷路的地方【fāng】了如指掌【zhǎng】。经【jīng】常发生这【zhè】种情况，北京肯德基公【gōng】司【sī】接到某顾客电话，建议肯德基在他所在地方设点，开发人【rén】员一听【tīng】地址【zhǐ】就能随口【kǒu】说出当地的商【shāng】业环【huán】境特征，是否适【shì】合开店。在【zài】北京，肯【kěn】德基已经【jīng】根【gēn】据【jù】自己的调查划分出的商圈，成【chéng】功开【kāi】出了56家餐厅。
肯德基与麦当劳市【shì】场【chǎng】定【dìng】位相似，顾客群基本上重合，所以我们经常看到一条街道一边是【shì】麦当劳，一边是KFC，这就是KFC采【cǎi】取的跟进策略。因为麦当劳在【zài】迭择【zé】店【diàn】址前已做【zuò】过【guò】大量细致的市场【chǎng】调【diào】查，挨着它开店不仅【jǐn】可省去考【kǎo】察【chá】场地时间和【hé】精【jīng】力，还可以节省【shěng】许多【duō】选址成本。当然KFC除了跟【gēn】进策略外，它自己对店址的选择也很【hěn】有优秀之处可【kě】以【yǐ】值得【dé】借鉴。
麦当劳今天已【yǐ】是【shì】世界上最大的房【fáng】地产商了。今【jīn】天，麦当劳已经拥有美国以【yǐ】及世界其他地方的一些最值钱的街角和十【shí】字路口的黄金【jīn】地段。麦当劳华东地区总裁施文哲曾【céng】经接受采访时【shí】这样表述：麦当【dāng】劳之所以开一【yī】家【jiā】火一家，第【dì】一【yī】是地点，第二是地【dì】点【diǎn】，第【dì】三还是【shì】地点。

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